[摘要]  自然資源部、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)近期聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，促進(jìn)二手房交易、活躍不動(dòng)產(chǎn)二級(jí)市場均是利好消息。不過對于抵押權(quán)人而言，必須有效規(guī)避由此可能形成的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保債權(quán)更好地實(shí)現(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]  “帶押過戶”；二手房交易；法律風(fēng)險(xiǎn)；抵押銀行

[作者單位]  宜賓農(nóng)商銀行

《民法典》明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！奔吹盅贺?cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓規(guī)則自《物權(quán)法》時(shí)期的原則上需要債權(quán)人同意，轉(zhuǎn)變?yōu)椤睹穹ǖ洹芬?guī)定：原則上自由轉(zhuǎn)讓，例外才是債權(quán)人同意。但該條規(guī)定施行至今，各家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均在《抵押合同》中明確約定：未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得擅自轉(zhuǎn)讓抵押物。說明各家銀行法務(wù)部門通過充分評估，認(rèn)識(shí)到同意抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押物可能會(huì)形成債權(quán)難以順利實(shí)現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

“帶押過戶”案例分析

某銀行有一筆逾期住房按揭貸款進(jìn)入了訴訟催收程序。該貸款原借款人（房屋購買人）因自身欠債將房屋低價(jià)出售給了第三方，由于房屋抵押給銀行，第三方一直通過原借款人歸還該房按揭貸款，其間，原借款人私自挪用按揭款項(xiàng)，未能還款，導(dǎo)致銀行該筆貸款逾期，準(zhǔn)備處置房屋和車位。此時(shí)，房屋買受人表示，愿意接手房屋繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。銀行考慮到原借款人經(jīng)濟(jì)狀況，同意“帶押過戶”。在協(xié)商過程中，買受人提出僅承擔(dān)房屋部分按揭，對當(dāng)年并入房屋總價(jià)款的車位部分不予以償還。但開發(fā)商出售房屋時(shí)，實(shí)際上是提高了車位價(jià)格補(bǔ)貼房屋價(jià)格，這就導(dǎo)致房屋過戶后，銀行僅僅能實(shí)現(xiàn)一部分債權(quán)，另外一部分偏高的車位債權(quán)還需要向原借款人主張，因此銀行不同意房屋過戶，目前，買受人將銀行起訴至法院，暫未判決。

在本案中，銀行必須舉證，不僅證明買受人明知所購房屋是抵押物，更要證明買受人明知債權(quán)人與抵押人約定禁止抵押物轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，否則，法院極有可能判決抵押物過戶登記給買受人，同時(shí)因?yàn)橘I受人與原房主未約定購買車位，則價(jià)格虛高的車位貸款仍然作為原借款人的債務(wù)，銀行貸款時(shí)評估的債權(quán)額度經(jīng)過拆分后，交易對手的信用風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際是擴(kuò)大了。

抵押物自由轉(zhuǎn)讓對銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)

“帶押過戶”通知的頒布，一定程度上降低了買受人的購房風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了二手房市場交易。但是對于銀行而言，配合“帶押過戶”存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。一是抵押人可以自由選擇轉(zhuǎn)讓對象，銀行在辦理按揭貸款時(shí)，借款人（抵押人）的資質(zhì)和還款能力是首要考慮因素，但是借款人（抵押人）選擇的第三方買受人，可能因?yàn)檎餍艈栴}、收入問題、誠信問題，并不一定符合作為銀行債務(wù)人的條件，即便銀行行使抵押權(quán)追及權(quán)，也可能因?yàn)橘I受人唯一住房等因素，銀行難以順利完整地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)利。若銀行需要借款人提前歸還貸款，按照《民法典》第406條規(guī)定，抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。則銀行作為抵押權(quán)人，需要先舉證證明該抵押物轉(zhuǎn)讓可能會(huì)損害債權(quán)。二是類似上述案例，開發(fā)商原本將車位價(jià)格計(jì)入房價(jià)打包出售，但二手房買賣時(shí)房屋和車位分開出售，價(jià)值更合理的房屋被轉(zhuǎn)讓，車位價(jià)格虛高凸顯，可能影響銀行債權(quán)全額收回。

切實(shí)防范抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押物

為避免出現(xiàn)抵押人自由處置抵押物造成的法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行具體應(yīng)該怎么做呢？根據(jù)《民法典》第406條之規(guī)定，當(dāng)事人若約定在先，則優(yōu)先選擇當(dāng)事人約定事項(xiàng)。因此，銀行應(yīng)當(dāng)在與抵押人簽署的《抵押合同》中明確約定，未經(jīng)抵押權(quán)人允許（書面同意），抵押人不得擅自處置該抵押物，包括但不限于轉(zhuǎn)讓、出租、再次抵押等。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第43條第二款規(guī)定，當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且已經(jīng)將約定登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院應(yīng)予支持。

“且已經(jīng)將約定登記”非常重要。結(jié)合該條解釋第一款，抵押權(quán)人和抵押人的合同約定僅僅在二人之間生效，不得對抗善意第三人，因?yàn)樽杂赊D(zhuǎn)讓是原則。那么為了讓第三方知曉，打破“善意”，則需要公示，不動(dòng)產(chǎn)的公示需要登記。即抵押權(quán)人與抵押人書面約定后，還應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記中心將此約定登記在案，保障任何第三方查詢房屋狀態(tài)都能查詢到抵押權(quán)人禁止抵押人轉(zhuǎn)讓的約定。

同意“帶押過戶”應(yīng)做到的防范措施

對比之前的二手房買賣，“帶押過戶”對出售人和買受人而言，交易成本更低、風(fēng)險(xiǎn)更小。對于銀行而言，提高了抵押物的交易流通可能性，對盤活債權(quán)也有一定積極作用。因此，在個(gè)案中，銀行可根據(jù)債務(wù)人實(shí)際情況，做實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范措施后，同意抵押物“帶押過戶”。

一是新貸歸還舊貸模式。抵押物的買賣交易，盡量在同一家銀行，并將資金監(jiān)管閉環(huán)管理。確保向買方發(fā)放的信貸資金，有效控制流入賣方賬戶歸還舊貸，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)買賣雙方和銀行的同步申請完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，無縫銜接完成二手房交易流程。二是抵押權(quán)變更模式。銀行應(yīng)當(dāng)做好債務(wù)人盡調(diào)，保障原按揭貸款沒有當(dāng)前逾期，直接通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。銀行與買賣雙方、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均要達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更內(nèi)容，并及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記或變更登記，升級(jí)貸款業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)債務(wù)人在系統(tǒng)內(nèi)的更名，保障銀行和其他當(dāng)事人的合法權(quán)益。