創(chuàng)新開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款

來(lái)自井研縣農(nóng)村信用聯(lián)社的實(shí)踐與探索

　　為全面深化農(nóng)村改革，盤(pán)活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。2014年以來(lái)，作為四川省指定試點(diǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資改革的金融機(jī)構(gòu)，井研縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)井研聯(lián)社）按照試點(diǎn)方案，主動(dòng)作為，積極探索，重點(diǎn)通過(guò)對(duì)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)了讓農(nóng)民“沉睡資源”變成“流動(dòng)資本”，打造出一個(gè)貸款手續(xù)少、擔(dān)?？臻g大、資金成本低的融資平臺(tái)，有效解決了涉農(nóng)龍頭企業(yè)、家庭農(nóng)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)合作社等農(nóng)村新型經(jīng)營(yíng)主體貸款擔(dān)保難題。

實(shí)踐中的主要措施

　　——高度重視，強(qiáng)化保障?？h聯(lián)社專(zhuān)門(mén)成立了農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組，通過(guò)多次召開(kāi)專(zhuān)題工作會(huì)進(jìn)行工作部署，并落實(shí)業(yè)務(wù)發(fā)展部門(mén)負(fù)責(zé)組織調(diào)查分析，專(zhuān)項(xiàng)推動(dòng)試點(diǎn)工作。

　　——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品，科學(xué)定價(jià)。一是明確借款對(duì)象、貸款用途。在原“土地收益保證貸款”的基礎(chǔ)上重新修訂了《土地流金專(zhuān)項(xiàng)貸款管理辦法》，明確借款對(duì)象為井研縣域內(nèi)通過(guò)家庭承包方式依法取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶、個(gè)體工商戶，以及通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)主體，貸款用途僅能用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性方面的資金需求。二是提高貸款授信額度。自然人客戶貸款額度最高可達(dá)500萬(wàn)元，法人客戶最高額度可達(dá)1000萬(wàn)元。三是合理確定貸款期限。貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)3年，但應(yīng)早于承包期限1年。四是實(shí)行利率優(yōu)惠。執(zhí)行利率不超過(guò)同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率上浮50%，并較其他抵押貸款利率低1－2個(gè)百分點(diǎn)。

　　——主動(dòng)作為，積極推廣。印制了土地流金專(zhuān)項(xiàng)貸款宣傳折頁(yè)，加強(qiáng)政策和產(chǎn)品宣傳，提高農(nóng)戶對(duì)土地流金專(zhuān)項(xiàng)貸款產(chǎn)品的知曉度。并積極與縣農(nóng)業(yè)部門(mén)對(duì)接，收集了全縣流轉(zhuǎn)土地10畝以上的業(yè)主信息，以及全縣家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)村專(zhuān)業(yè)合作社信息，通過(guò)客戶經(jīng)理實(shí)地走訪，做到主動(dòng)對(duì)接，精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)，制定土地流金專(zhuān)項(xiàng)貸款考核辦法，實(shí)行計(jì)價(jià)考核方式，激發(fā)客戶經(jīng)理內(nèi)生動(dòng)力。

取得的主要成效

　　——讓農(nóng)戶融資更方便實(shí)惠。創(chuàng)新土地流金專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)品抵押貸款以來(lái)，農(nóng)戶以自有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，有效解決了農(nóng)村借款申請(qǐng)人無(wú)“合格、合規(guī)”抵押品的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，盤(pán)活了農(nóng)村土地資源，改善了農(nóng)村融資擔(dān)保難的問(wèn)題。同時(shí)，切實(shí)降低了農(nóng)戶融資成本，減輕了農(nóng)民負(fù)擔(dān)，讓農(nóng)戶生產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)融資變得更方便。

　　——讓銀行有效拓寬信貸市場(chǎng)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款可以有效的抓牢當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶，鞏固農(nóng)村金融陣地，同時(shí)，有效拓寬了信貸營(yíng)銷(xiāo)面，提高抵押貸款占比，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。截至2017年3月31日，井研聯(lián)社已累計(jì)發(fā)放土地流轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)貸款90筆，貸款余額7212.5萬(wàn)元（其中農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款4512.5萬(wàn)元），涉及流轉(zhuǎn)土地約13513畝，農(nóng)戶 3900余戶。

　　——推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。井研聯(lián)社目前發(fā)放的土地流金專(zhuān)項(xiàng)貸款主要集中于水產(chǎn)、生豬、種植等行業(yè)，土地流轉(zhuǎn)面積300畝以上的業(yè)主14戶，貸款余額3715萬(wàn)元， 50畝至300畝的39戶，余額3457.5萬(wàn)元。總體趨勢(shì)上看，有利于“三農(nóng)”發(fā)展。

對(duì)策建議

　　——加快確權(quán)頒證。建議政府加快推進(jìn)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證，真正實(shí)現(xiàn)集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置，確保農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有證可抵；同時(shí)出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)登記管理辦法，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同，要求流轉(zhuǎn)時(shí)必須到相關(guān)部門(mén)備案，并頒發(fā)土地流轉(zhuǎn)證，抵押登記實(shí)行頒證制（目前只是備案制）。進(jìn)一步完善抵押登記辦理流程，明確貸款展期、借新還舊時(shí)是否需要重新辦理抵押登記。

　　——規(guī)范流轉(zhuǎn)平臺(tái)。建議由政府建立土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)公司，承擔(dān)全縣土地收儲(chǔ)、流轉(zhuǎn)等職能，實(shí)行公司化管理模式。采取公司對(duì)農(nóng)戶，公司對(duì)種養(yǎng)大戶的流轉(zhuǎn)模式，在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)由平臺(tái)公司為借款人提供擔(dān)保，流轉(zhuǎn)土地作為反擔(dān)保物，金融機(jī)構(gòu)不直接接觸抵押物，從而有效解決以出租方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不敢流轉(zhuǎn)、抵押處置難、變現(xiàn)程度不高等問(wèn)題。

　　——健全風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。建立風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制，由財(cái)政向平臺(tái)公司注入風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，用于解決臨時(shí)性支付出現(xiàn)問(wèn)題的流轉(zhuǎn)土地租金和到期貸款本息問(wèn)題，在土地再流轉(zhuǎn)后收回，爭(zhēng)取充足的時(shí)間更好的再流轉(zhuǎn)。同時(shí)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)投入。

　　——完善評(píng)價(jià)體系。建議政府部門(mén)在搭建公共資源交易平臺(tái)基礎(chǔ)上，科學(xué)決策，制定出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的土地價(jià)值評(píng)估辦法，進(jìn)一步完善土地價(jià)值評(píng)估制度，盡快出臺(tái)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人才，為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供技術(shù)保障。

　　——加快創(chuàng)新推進(jìn)。一是建議銀政聯(lián)動(dòng)共筑平臺(tái)。進(jìn)一步加強(qiáng)同黨政各個(gè)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，共享資源渠道，確保農(nóng)信社產(chǎn)權(quán)融資改革與縣委、政府的改革步調(diào)一致。二是建議加大創(chuàng)新力度。積極轉(zhuǎn)變思想觀念，主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、上門(mén)營(yíng)銷(xiāo)，不斷創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，及時(shí)修訂和完善優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。三是強(qiáng)化審慎經(jīng)營(yíng)。建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款臺(tái)賬，重點(diǎn)把控經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款時(shí)限，以便貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后有足夠時(shí)間進(jìn)行處置，重點(diǎn)關(guān)注承包主體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，積極引導(dǎo)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，確保土地承包經(jīng)營(yíng)戶管理能力、經(jīng)營(yíng)水平、盈利能力有效匹配，防止由于管理經(jīng)驗(yàn)不足造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者：王建康 單位：四川省井研縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社）