傳統(tǒng)物業(yè)管理發(fā)源于古代中國，當(dāng)時主要集中在皇室、宮殿、地主和大戶，各類史記和文藝作品多有描述。近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。物管是綜合性、非線性、復(fù)雜性、系統(tǒng)性的交叉學(xué)科，屬于系統(tǒng)工程范疇，既古老又年輕，既傳統(tǒng)又現(xiàn)代，充滿活力和潛力。通威集團(tuán)是中國物管的領(lǐng)軍企業(yè)，既專業(yè)又全面，既守正又創(chuàng)新，樂意為政府分憂解難，作了大量社會性工作和貢獻(xiàn)。每屆中國國際物業(yè)管理高峰論壇都是高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格、高層次、高效率、高水平，影響越來越大，品牌越來越響。

人民群眾對美好生活的追求就是物業(yè)管理的奮斗目標(biāo)。物業(yè)管理是以人民為中心的產(chǎn)業(yè)，是中國式現(xiàn)代化的重要組成部分，充分體現(xiàn)全心全意為人民服務(wù)的宗旨。要拓展“物”的內(nèi)涵與外延。物業(yè)的“物”指物也指人，不僅指有形的可見的物，還指無形的可感的場，更多指能量與數(shù)據(jù)，甚至包括暗物質(zhì)、反物質(zhì)。物質(zhì)是不依賴于人類的意識而存在并能為人類的意識所反映的客觀實(shí)在，光波、電波、電磁場（手機(jī)電波）等也是物質(zhì)，它們是以場的形式出現(xiàn)的物質(zhì)。在數(shù)字化時代，以電磁和數(shù)據(jù)形式存在的物更多。物質(zhì)的種類雖多，但它們能夠被觀測或被理論預(yù)言，且具有質(zhì)量和能量。物業(yè)管理的“物”應(yīng)該大大深化和展寬，包括有形與無形的“物”。高質(zhì)量發(fā)展是指落實(shí)新發(fā)展理念的發(fā)展，也就是實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的發(fā)展。物業(yè)管理要從對“物”的管理轉(zhuǎn)到對“人”的關(guān)懷，從人心到情神，轉(zhuǎn)向?qū)】怠⒖鞓贰⑿腋５年P(guān)照，因此物業(yè)是民生產(chǎn)業(yè)、快樂產(chǎn)業(yè)、幸福產(chǎn)業(yè)。在一定意義上講，物業(yè)管理是心理學(xué)、護(hù)理學(xué)。

物業(yè)管理落實(shí)新發(fā)展理念的“五句”話，必須推進(jìn)“五化”——數(shù)字化、智能化、綠色化、融合化、個性化，但也要保護(hù)業(yè)主的隱私權(quán)、私人空間。要提高“五度”——暖度（增強(qiáng)人情味）、寬度（適應(yīng)多樣性）、精度（體現(xiàn)個性化）、效度（高效率快響應(yīng)）、信度（講誠信契約），絕不能認(rèn)錢不認(rèn)人，要真正解決物業(yè)管理生硬、機(jī)械、冷漠、僵化等問題，在增強(qiáng)暖度、真誠、安全、溝通等方面久久用功，讓業(yè)主有安全感、獲得感和幸福感。最好不再講“物管溫度”，因為“溫度”是中性詞，零下50°和零上100°都是溫度，只能講“暖度”，這是最適合人的溫度，也不是“熱度”。物業(yè)管理還要在“五覺”——視覺（景美）、味覺（味美）、聽覺（音美）、嗅覺（氣美）、觸覺（動美）悅變或者“五爽”上用心用力用情，讓業(yè)主感覺很爽，終生不忘。特別是要認(rèn)識到，觸覺除了外表面的感覺，還有人體內(nèi)表面的感覺，比如喉管、腸道的觸覺。 在物業(yè)公司與業(yè)主之間要形成超導(dǎo)的“庫柏對”，沒有電阻，交流暢通。“庫柏對”概念是由約翰·巴丁、利昂·庫珀和約翰·羅伯特·施里弗（BCS理論）這三人提出的，這個理論也讓他們?nèi)齻€人得到諾貝爾獎。

生產(chǎn)力是人們創(chuàng)造財富的能力或者說是人類改造自然、征服自然的能力，即社會生產(chǎn)能力，包括勞動力、勞動工具、勞動對象等要素。生產(chǎn)力的提高意味著在同樣多的資源條件下能夠創(chuàng)造更多的財富。新質(zhì)生產(chǎn)力是發(fā)生了“質(zhì)變”的生產(chǎn)力，也就是被新技術(shù)顛覆了的生產(chǎn)力，與傳統(tǒng)生產(chǎn)力有本質(zhì)的差異，具有高科技、高效能、高質(zhì)量特征，特點(diǎn)是創(chuàng)新、關(guān)鍵在質(zhì)優(yōu)、本質(zhì)是先進(jìn)生產(chǎn)力，必須具有新質(zhì)勞動力、新質(zhì)勞動工具、新質(zhì)勞動對象等“三新”特征，因此要進(jìn)行勞動者素質(zhì)提升培訓(xùn)、勞動工具革命性改造、勞動對象的重新認(rèn)識。物業(yè)管理人員必須具有高素質(zhì)，物管手段必須與時俱進(jìn)更新?lián)Q代，要深刻理解認(rèn)識業(yè)主的新特點(diǎn)新需求。

根據(jù)生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系的原理，新質(zhì)生產(chǎn)力必然引發(fā)生產(chǎn)關(guān)系的變革，形成“新型生產(chǎn)關(guān)系”，因此要對物業(yè)管理體制機(jī)制進(jìn)行大規(guī)模改革創(chuàng)新。在新質(zhì)生產(chǎn)力推動下，中國物業(yè)管理面臨歷史性的轉(zhuǎn)折——由“管理”轉(zhuǎn)向“服務(wù)”與“治理”?！肮芾怼笔莻鹘y(tǒng)做法，一個主體，從上到下，公司與業(yè)主雙方不平等，矛盾很多?！胺?wù)”是市場做法，兩個主體，雙方平等，公司與業(yè)主是等價交換關(guān)系，按照法規(guī)辦事?！爸卫怼笔敲裰髯龇?，多個主體，參與者地位平等，公司與業(yè)主是協(xié)商關(guān)系，按照契約辦理。在新時代，物業(yè)管理必然轉(zhuǎn)向“物業(yè)服務(wù)”，進(jìn)而轉(zhuǎn)向“物業(yè)治理”，促進(jìn)“物業(yè)文化”轉(zhuǎn)向“物業(yè)文明”。因為文化有好壞之分，比如有腐朽、落后的文化，但文明都是好的，沒有壞的，文明都是積極的、向善的、向上的、正面的東西。 我們希望在修改舊的《物業(yè)管理條例》（舊條例已經(jīng)20年了）時，改為《物業(yè)服務(wù)（或者治理）條例》，要有新理念、新思路、新措施和新政策的出現(xiàn)，以適應(yīng)新形勢新時代的需要。因為，我們黨的要求是到2035年，要基本實(shí)現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，人民平等參與、平等發(fā)展權(quán)利得到充分保障。

經(jīng)濟(jì)圈和都市圈作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要單元，在中國式現(xiàn)代化中發(fā)揮著重要作用。隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)圈和都市圈的視角下迎來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。必須深入貫徹落實(shí)習(xí)近平經(jīng)濟(jì)思想和習(xí)近平總書記關(guān)于新質(zhì)生產(chǎn)力的重要論述，以新發(fā)展理念引領(lǐng)物業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。物業(yè)公司與業(yè)主應(yīng)該是“同頻共振”的關(guān)系，是共商共建共享共贏的關(guān)系。一般來說，“圈內(nèi)”房價較高，物管較難，體現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平。研究“圈內(nèi)”的物業(yè)管理和高質(zhì)量發(fā)展，是為了探索新經(jīng)驗、新辦法、新途徑、新樣本和新案例，便于在“圈外”復(fù)制推廣和學(xué)習(xí)借鑒，從而徹底改變“物管公司收費(fèi)、業(yè)主投訴和報修”“三件尷尬事”的局面，形成公司與業(yè)主良性互動，和美協(xié)同的新格局。

第一部分  什么是經(jīng)濟(jì)圈和都市圈？

我們這里特指“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”和“成都都市圈”“重慶都市圈”（圈內(nèi)）。

“經(jīng)濟(jì)圈”——又稱大城市群、城市群集合、大經(jīng)濟(jì)區(qū)、大都會區(qū)、以特大或輻射帶動能力強(qiáng)的大城市為核心多個城市集合或都會區(qū)集合，屬于1990年代開始漸多出現(xiàn)的中文地域經(jīng)濟(jì)用語。指一定區(qū)域范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體，是生產(chǎn)布局的一種地域組合形式。經(jīng)濟(jì)圈是主要從地域的自然資源、經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件和政府的宏觀管理出發(fā)，組成某種具有內(nèi)在聯(lián)系的地域產(chǎn)業(yè)配置圈。經(jīng)濟(jì)圈通常指疆域極廣的國家內(nèi)部某一特定區(qū)域，常為城市群體的集合或在國家經(jīng)濟(jì)總量（GDP）中占有很大比重，并對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)有利于企業(yè)實(shí)行跨地區(qū)、跨行業(yè)的專業(yè)化協(xié)作，使整個區(qū)域的整體功能得到很好發(fā)揮。

經(jīng)濟(jì)圈的主要特點(diǎn)表現(xiàn)為內(nèi)部具有比較明顯的同質(zhì)性與群體性，與外部有著比較明確的組織和地域界限。大地域的經(jīng)濟(jì)圈一般都有原材料生產(chǎn)區(qū)、能源生產(chǎn)區(qū)、加工區(qū)和農(nóng)業(yè)基地，從而構(gòu)成一種綜合產(chǎn)業(yè)圈。如中國以上海為中心的長江下游綜合產(chǎn)業(yè)圈，以武漢為中心的長江中游綜合產(chǎn)業(yè)圈，以成都、重慶為中心的長江上游綜合產(chǎn)業(yè)圈都具有這種特點(diǎn)。而較小地域的經(jīng)濟(jì)圈往往只擁有某一兩個方面的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)區(qū)，地方特色比較突出。中國四大經(jīng)濟(jì)圈：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈。

國家發(fā)展改革委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》（發(fā)改規(guī)劃〔2019〕328號）——“城市群”是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國際競爭合作的重要平臺?！岸际腥Α笔浅鞘腥簝?nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。近年來，都市圈建設(shè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢，但城市間交通一體化水平不高、分工協(xié)作不夠、低水平同質(zhì)化競爭嚴(yán)重、協(xié)同發(fā)展體制機(jī)制不健全等問題突出。

成都都市圈——四川省人民政府2021年11月29日印發(fā)《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》（簡稱《規(guī)劃》）（川府發(fā)〔2021〕34號）?！冻啥级际腥Πl(fā)展規(guī)劃》已經(jīng)國家發(fā)展改革委、四川省人民政府同意，要求認(rèn)真組織實(shí)施。

《規(guī)劃》提出到2025年，成都都市圈經(jīng)濟(jì)總量突破3. 3萬億元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入接近東部發(fā)達(dá)地區(qū)水平，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)75% ，基本建成空間結(jié)構(gòu)清晰、城市功能互補(bǔ)、要素流動有序、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、交通往來順暢、公共服務(wù)均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市圈?！兑?guī)劃》提出了優(yōu)化都市圈發(fā)展布局、加速推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施同城同網(wǎng)、協(xié)同提升創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展水平、共建現(xiàn)代高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、提升開放合作水平、促進(jìn)公共服務(wù)便利共享、推進(jìn)生態(tài)環(huán)境共保共治、深化體制機(jī)制改革八大任務(wù)?！兑?guī)劃》明確，成都都市圈以成都市為中心，與聯(lián)系緊密的德陽市、眉山市、資陽市共同組成。 主要包括：成都市，德陽市旌陽區(qū)、什邡市、廣漢市、中江縣，眉山市東坡區(qū)、彭山區(qū)、仁壽縣、青神縣，資陽市雁江區(qū)、樂至縣，面積2. 64萬平方公里，2020年末常住人口約2761萬人；規(guī)劃范圍拓展到成都、德陽、眉山、資陽全域，總面積3. 31萬平方公里，2020年末常住人口約2966 萬人。

成都都市圈是《四川省主體功能區(qū)規(guī)劃》中的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局規(guī)劃的"一核"，是四川全省經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和帶動西部經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要增長極。主體功能定位:西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心，全國重要的綜合交通樞紐、商貿(mào)物流中心和金融中心，以及先進(jìn)制造業(yè)基地、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)化基地和農(nóng)產(chǎn)品加工基地。成都都市圈是《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》中國家規(guī)劃的成渝城市群中的一個都市圈。國家規(guī)劃成都以建設(shè)國家中心城市為目標(biāo)，增強(qiáng)成都西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心、科技中心、文創(chuàng)中心、對外交往中心和綜合交通樞紐功能，加快天府新區(qū)和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，完善對外開放平臺，提升參與國際合作競爭層次。充分發(fā)揮成都的核心帶動功能，加快與德陽、資陽、眉山等周邊城市的同城化進(jìn)程，與重慶共同打造帶動四川、輻射西南、具有國際影響力的現(xiàn)代化都市圈。

重慶都市圈——2022年9月經(jīng)國家發(fā)展改革委同意，重慶市人民政府、四川省人民政府共同印發(fā)《重慶都市圈發(fā)展規(guī)劃》（《規(guī)劃》）。范圍包括重慶主城都市區(qū)21個區(qū)和四川廣安全域，總面積3.5萬平方公里，2020年常住人口約2440萬人?！兑?guī)劃》是中西部第一個跨省域都市圈規(guī)劃，《規(guī)劃》將廣安與重慶主城都市區(qū)一體規(guī)劃，進(jìn)一步完善重慶中心城區(qū)帶動周邊區(qū)（市、縣）共同發(fā)展的空間格局?！兑?guī)劃》充分銜接《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》及重慶市、廣安市“十四五”規(guī)劃《綱要》。到2025年，重慶都市圈發(fā)展能級邁上新臺階，重慶中心城區(qū)帶動周邊區(qū)（市、縣）一體化發(fā)展格局基本成型，基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通能力大幅提升，協(xié)同創(chuàng)新能力取得重大突破，產(chǎn)業(yè)協(xié)作能力明顯增強(qiáng)，同城化發(fā)展體制機(jī)制更加健全，生態(tài)環(huán)境和公共服務(wù)共建共享水平大幅提高，初步建成國際化、綠色化、智能化、人文化現(xiàn)代重慶都市圈。

《重慶都市圈發(fā)展規(guī)劃》將廣安市全域納入規(guī)劃范圍，使得廣安成為全國唯一全域納入跨省域都市圈的地級市。廣安將在健全同城化合作機(jī)制、“共建軌道上的都市圈”、協(xié)同構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、推進(jìn)公共服務(wù)同城同標(biāo)、共同推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展上取得突破。

“都市圈”——指圍繞某一個中心城市（即超大或特大城市）的城鎮(zhèn)化形態(tài)。城市群是由若干個都市圈構(gòu)成的廣域城鎮(zhèn)化形態(tài)，其內(nèi)部應(yīng)該包含若干個中心城市。在體量和層級上，都市圈要低于城市群的概念。核心都市圈是大部分經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)中心，都市圈的聚集力和增長潛力，直接影響經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展空間。

都市圈在國土面積上只占很小的比例， 但在經(jīng)濟(jì)和人口上占據(jù)重要地位，作為經(jīng)濟(jì)、文化和科技的中心，不僅為國家經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)巨大，還吸引著大量的人才和資源。其次，這些區(qū)域內(nèi)房價的相對穩(wěn)定和梯度差異較小，說明了房地產(chǎn)市場的成熟和穩(wěn)定，同時也反映了這些地區(qū)的生活成本和生活質(zhì)量。都市圈房價結(jié)構(gòu)顯示出一個共同特征：從繁華的核心城市到遠(yuǎn)離中心的外圍地區(qū)，房價呈現(xiàn)階梯式下降。因其發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)和便捷的通勤條件而吸引了大量的人口和投資。

中國的四大都市圈分別位于國家的關(guān)鍵區(qū)域，具有重要的城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)影響力。包含了中國的44個重要城市，更加開放和國際化，吸引了大量外資企業(yè)和國際人才，有利于經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展和創(chuàng)新。中國都市圈內(nèi)核心區(qū)域GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先。產(chǎn)生了顯著的規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。 此外，擁有更完善的基礎(chǔ)設(shè)施和更發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，如國際機(jī)場、高速鐵路、港口等，是支持經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。

全球各大都市圈的房價分布呈現(xiàn)出一種共同趨勢：城市中心和高新技術(shù)區(qū)域的房價通常較高。由于其地理位置優(yōu)越、商業(yè)活動密集、交通便利，成為房地產(chǎn)市場中最具吸引力的區(qū)域。核心都市圈作為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)中心，其聚集力和增長潛力直接影響了整個經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展空間和未來趨勢。我國核心城市的人口和產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)象仍有很大的增長空間。房地產(chǎn)發(fā)展雖階段性面臨挑戰(zhàn)和不確定性，但我國核心城市的發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?/span>

第二 經(jīng)濟(jì)圈和都市圈物業(yè)面臨的新形勢

一、市場需求的多樣化和專業(yè)化

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的都市圈，業(yè)主不僅要求基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)和安全保障，還希望享受到更便捷、更智能的服務(wù)，如智慧社區(qū)、智能安防和高效的物業(yè)管理系統(tǒng)。這要求物業(yè)管理企業(yè)不斷提升自身的服務(wù)能力，滿足不同層次、不同類型業(yè)主的需求。

二、技術(shù)創(chuàng)新推動行業(yè)升級

物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用越來越廣泛。例如，智能安防系統(tǒng)可以通過監(jiān)控攝像頭和傳感器實(shí)時監(jiān)測社區(qū)安全狀況，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在的安全隱患；大數(shù)據(jù)分析可以幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地了解業(yè)主需求，提高服務(wù)的針對性和有效性；人工智能技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的自動化和智能化，降低運(yùn)營成本，提高服務(wù)效率。

在經(jīng)濟(jì)圈和都市圈中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過與科技公司合作或自建科技開發(fā)團(tuán)隊，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)手段，提升物業(yè)管理的智能化水平，打造智慧社區(qū)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量和滿意度。同時，通過科技手段的服務(wù)，建立智慧物業(yè)管理平臺，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源的積累，通過數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)加工與精煉，可以實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)的交叉銷售，向平臺型企業(yè)轉(zhuǎn)型。這不僅可以提升企業(yè)的競爭力，也有助于推動整個行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

三、服務(wù)升級提升用戶體驗

在經(jīng)濟(jì)圈和都市圈中，業(yè)主對生活品質(zhì)的要求更高，這要求物業(yè)管理企業(yè)不斷優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)質(zhì)量。例如，物業(yè)管理企業(yè)可以通過引入7*24小時客服熱線、線上報修系統(tǒng)、移動支付等便民服務(wù)，提升業(yè)主的服務(wù)體驗；還可以通過定期組織社區(qū)活動，增強(qiáng)業(yè)主之間的互動和交流，提升社區(qū)的凝聚力和歸屬感。此外，物業(yè)管理企業(yè)還可以通過建立健全的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和評估機(jī)制，定期進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的檢查和改進(jìn)，確保服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升。通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以贏得業(yè)主的信任和口碑，形成良性的品牌效應(yīng)，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、政策供給與行業(yè)規(guī)范

地方政府的政策支持和行業(yè)規(guī)范是推動物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要保障。在經(jīng)濟(jì)圈和都市圈的建設(shè)過程中，地方政府可以通過制定和實(shí)施相關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理市場，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。例如，地方政府可以通過制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序；還可以通過建立健全的投訴和糾紛處理機(jī)制，及時解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和糾紛，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。此外，地方政府還可以通過提供政策扶持，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)升級。例如，地方政府可以通過提供稅收優(yōu)惠、資金支持等方式，支持物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，提升服務(wù)質(zhì)量；還可以通過組織行業(yè)培訓(xùn)和交流活動，提升物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。

物業(yè)管理行業(yè)的主要特征

我國物業(yè)管理行業(yè)同時兼具了準(zhǔn)公共服務(wù)、消費(fèi)、資產(chǎn)管理三大屬性，并且同時兼顧政府、居民和業(yè)主等三大主體的利益，形成政府、居民、業(yè)主、物管四方共贏的局面。對比海外，我國物業(yè)管理行業(yè)擁有空間巨大、圍墻屬性、集中度繼承三大獨(dú)有特色。短期來看，由于房地產(chǎn)基本面超預(yù)期下行影響，物管行業(yè)呈現(xiàn)總體降速、分化進(jìn)一步加劇趨勢，但優(yōu)質(zhì)物企有望更加受益集中度提升，成長空間更大。

隨著城鎮(zhèn)化率提升、人均居住面積提升，物業(yè)管理行業(yè)仍有較大成長空間，行業(yè)正進(jìn)入加速整合階段，預(yù)計后續(xù)將呈現(xiàn)總量平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化的趨勢，行業(yè)集中度也有望加速提升。從2023年業(yè)績來看，主流一線物企在管面積同比增速達(dá)17%，營收增速達(dá)15%，頭部物企規(guī)模仍延續(xù)較快擴(kuò)張趨勢，預(yù)計后續(xù)行業(yè)將加劇分化，呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢。

（一）我國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模特征——

一是高質(zhì)量發(fā)展成行業(yè)“主旋律”，摒棄盲目追逐規(guī)模的“數(shù)字游戲”；

二是承接關(guān)聯(lián)方面積持續(xù)下降，第三方市場拓展顯著增長；

三是并購熱潮褪去，非住宅市場競標(biāo)成常態(tài)（并購更加謹(jǐn)慎；央國企并購相對活躍；“規(guī)模型”并購與“業(yè)務(wù)型”并購共存，其中“規(guī)模型”并購更加聚焦特色細(xì)分賽道）。

（二）我國物業(yè)管理行業(yè)品質(zhì)特征——

一是品質(zhì)服務(wù)重點(diǎn)提及，服務(wù)提升行動不斷（“提升服務(wù)體驗”、“加強(qiáng)投訴管理”、“客戶滿意度”、“品牌升級”“品質(zhì)體驗官”以及“以客戶為中心”等，這些詞語的高頻出現(xiàn)揭示了行業(yè)內(nèi)提升服務(wù)品質(zhì)的共識和趨勢）；

二是綜合指數(shù)環(huán)同比上漲，同比漲幅收窄（二十大城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)穩(wěn)中有升，在一定程度上反映了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展環(huán)境是向好的）；

三是城物業(yè)費(fèi)均價為2.57元/平方米/月，價格略有上漲（從不同星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)來看，2023年下半年，二十城三星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同比上漲態(tài)勢，四、五星級同比均下跌）；

（三）我國物業(yè)管理行業(yè)品牌特征——

企業(yè)品牌逐漸多元化，通過精心設(shè)計的品牌體系來引領(lǐng)各種復(fù)雜的業(yè)務(wù)。實(shí)現(xiàn)更大的乘法效應(yīng)。實(shí)現(xiàn)品牌價值的最大化，并持續(xù)提升品牌資產(chǎn)的價值。

品牌規(guī)劃：各具特色，業(yè)務(wù)能力構(gòu)筑品牌力。三層次品牌架構(gòu)成為行業(yè)主流，合理設(shè)計品牌架構(gòu)層次，讓每個品牌發(fā)揮最大的作用，避免內(nèi)耗，有利于企業(yè)在市場競爭中更加主動，進(jìn)而提高品牌溢價。

（四）我國物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境——

從各項政策來看，城市更新、城市改造、社區(qū)養(yǎng)老、保障性住房、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范安全生產(chǎn)等內(nèi)容與行業(yè)息息相關(guān)。隨著這些政策的落地，有望提高行業(yè)整體水平、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，并對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生積極影響。

一是城市更新拓寬物業(yè)行業(yè)市場，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。2023年城市更新的政策方針總結(jié)為配套設(shè)施和政策規(guī)范雙螺旋模式。國家不僅從頂層設(shè)計出發(fā)，明確了城市更新的區(qū)域重點(diǎn)和功能分級，還注重改善基礎(chǔ)設(shè)施。社區(qū)作為城市的重要組成部分，改善社區(qū)環(huán)境，使其融入城市發(fā)展是實(shí)現(xiàn)城市更新的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在這個過程中，物業(yè)企業(yè)可以充分發(fā)揮作用。

二是保障性住房地位提升，重點(diǎn)城市市場空間大。在2023年4月、7月中央政治局會議均提到要加大保障性住房建設(shè)和供給，并且在2023年8月25日的常務(wù)會議上審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，明顯提升了保障性住房的地位。這份指導(dǎo)意見涵蓋了保障對象、面積標(biāo)準(zhǔn)、配售規(guī)則、運(yùn)營管理、試點(diǎn)范圍、籌建方式、資金支持以及政策銜接等方面的內(nèi)容。

三是地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立，明確前期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2023年11月廣州市人民政府發(fā)布關(guān)于規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等問題的通知。該通知指出：在業(yè)主大會成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行政府指導(dǎo)價，而別墅、非住宅、以及業(yè)主大會成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。廣州作為一線城市，政策的制定具有一定前瞻性，也是填補(bǔ)了目前國內(nèi)前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的空白，具有一定的代表性。北京已全面取消指導(dǎo)價，交由市場自行調(diào)整，上海也是如此。

四是社區(qū)養(yǎng)老鼓勵政策延續(xù)，潛力將進(jìn)一步釋放。社區(qū)養(yǎng)老仍是主要發(fā)力方向，隨著“物業(yè)+ 養(yǎng)老”的試點(diǎn)推行，有助于緩解社會老齡化的壓力，滿足養(yǎng)老的個性化需求。2023年7月11日，商務(wù)部等13部門辦公廳（室）聯(lián)合印發(fā)《全面推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動計劃(2023-2025)》；2023年10月，針對老年人的日常餐飲問題，民政部、國家發(fā)展改革委、財政部等發(fā)布《積極發(fā)展老年主餐服務(wù)行動方案》，進(jìn)一步完善多元化供給格局，進(jìn)一步提升老年人生活水平。不斷提升服務(wù)密度和滲透度，不僅限于養(yǎng)老，而是力求打通產(chǎn)業(yè)鏈，形成 “物業(yè)+多元”的商業(yè)模式，進(jìn)一步拓寬創(chuàng)收渠道。

五是規(guī)范安全生產(chǎn)，助力社會基層治理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是社會基層治理的重要組成部分，在圍繞小區(qū)消防、防汛、綜合治理等安全防范工作上，需要主動對接消防等相關(guān)部門，及時通過物業(yè)管理平臺等方式，將相關(guān)工作部署要求傳達(dá)各物業(yè)服務(wù)項目，做好服務(wù)區(qū)域隱患排查工作，完善應(yīng)急管理措施。

第四部分 物業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的總體思路與主要舉措

在經(jīng)濟(jì)圈和都市圈的視角下，物業(yè)管理行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展需要多方面的努力。要緊跟市場需求，不斷提升服務(wù)能力和水平；需要積極引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的智能化和高效化；需要注重服務(wù)升級，提升用戶體驗；同時，地方政府的政策支持和行業(yè)規(guī)范也是不可或缺的重要保障。通過多方協(xié)作，共同努力，推動經(jīng)濟(jì)圈和都市圈的高質(zhì)量發(fā)展。

一是政策視角看物業(yè)——規(guī)范化新征程。

2023年是首部《物業(yè)管理條例》施行的20周年，也是物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化大踏步前行的20年，更是全國不少省市紛紛修訂省級物業(yè)管理條例的關(guān)鍵之年。物業(yè)行業(yè)將進(jìn)入一個更加規(guī)范化發(fā)展的新時期。此外，《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》近期也已經(jīng)發(fā)布，文件明確了完整居住社區(qū)的6個目標(biāo)，包括基本公共服務(wù)設(shè)施完善、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施健全、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施完備、公共活動空間充足、物業(yè)管理全覆蓋以及社區(qū)管理機(jī)制健全，每個目標(biāo)包含相應(yīng)的建設(shè)內(nèi)容，共計20項。這既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

二是社會視角看物業(yè)——認(rèn)知分化加劇。

最近自媒體上不滿物業(yè)、抨擊物業(yè)乃至提出“取消物業(yè)”的視頻曝光量屢創(chuàng)新高，由此進(jìn)一步引發(fā)了各方關(guān)于物業(yè)管理的大討論、大爭辯。要求得最大公約數(shù)，需要對居民、物業(yè)公司及相關(guān)方的言論和關(guān)注重點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的分解。經(jīng)過仔細(xì)的研究發(fā)現(xiàn)，對于業(yè)主而言，對物業(yè)不滿的核心就是感覺付出與收獲的不對等。對于物業(yè)公司而言，目前最大的難點(diǎn)就是收入與支出的不平衡。對于自媒體而言，最大的難點(diǎn)就是如何利用雙方的矛盾和信息差，從中漁利。其中，居民和物業(yè)公司的認(rèn)知都面臨著主觀上改變難、客觀上無法解決的現(xiàn)實(shí)困境，且兩者間往往很難找到大的利益共同點(diǎn)以消弭分歧。與此同時，在人人都是自媒體以及不少自媒體新進(jìn)入者博取流量、盲目追求熱 點(diǎn)乃至激化沖突尋求曝光等因素的影響下，物業(yè)有關(guān)問題因其高關(guān)注度、強(qiáng)復(fù)雜性與多主體性，極易引發(fā)爭吵和沖突，這正是自媒體最喜歡的內(nèi)容和熱點(diǎn)之一，這也提高了物業(yè)公司和業(yè)主間爆發(fā)沖突的可能。展望未來很長一段時間，如果客觀環(huán)境沒有變化，物業(yè)公司就不得不做好一次次輿情沖擊的準(zhǔn)備，同時需要針對性地儲備有關(guān)人才，做好公關(guān)解釋工作，同時做好員工的培訓(xùn)以 及情緒安撫工作。

三是經(jīng)濟(jì)視角看物業(yè)——存量時代來臨。

走向高質(zhì)量發(fā)展新階段，增量時代特征消退，存量時代特征凸顯，對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營和管理 提出了巨大的挑戰(zhàn)和要求。那么，存量時代的物業(yè)行業(yè)有什么特征？需要做好什么準(zhǔn)備呢？

一是增長速度下降，競爭更加激烈。

二是從創(chuàng)造到分化，叢林法則凸顯。

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